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姜新国谈商业地产新变化

2016-06-29 14:55:23    来源:中国高尔夫产业网    点击:

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们处在一个剧变的时代,这同样影响到我们商业地产的变化,变化主要来自于四个方面:高科技、消费、业态和市场。商业地产市场本身到了一个节点,从量变到质变。

有四句话:科技改变我们商业的生态;消费改变了我们商业的基础;生活方式改变了我们的业态;市场出现了巨大转折。

 一、科技改变我们商业地产的生态

 电商不仅仅是商品搬家,不是把商品从商铺里面搬到网上去卖。电商的意义在于:阻断了工业革命以来形成的商业生态链

什么叫商业生态链?举个例子,传统百货眼睛一闭,大家也背的出来,一楼化妆品、女包、首饰、皮鞋,二楼职业女装,三楼少女装,四楼绅士装,五楼运动品牌,六楼小家电,没有小家电那就是美食广场电影院,再加上儿童业态。这种业态之间,我提出了商业地产六个差别,互相布置业态布置的原则,商业里面业态的联动原则,比如我们电商现在出现以后,很多商品价值谁决定的,有文化的人教育程度也高,鼠标带动的经济越高,电商越会玩。现在80后、90后都会玩鼠标,鼠标一点买东西了,不是我们过去工业时代要逛商场,这种变化造成了以后运动品牌,电商的特征品牌容易辨识,工业化程度很高,假冒也不太容易,这种东西往往上线最容易。

比如说电子的这些产品,包括运动品牌服装等等价值不大。谁会到网上去买一个3克拉的钻石?基本上没有。谁会去在网上买一叠抽纸,卷筒纸也没有,就这类商品。这类商品搬家以后出现了问题,他们都是年纪轻的,活力强的,水平比较高的,这些人不到商场里面去了,这些人带来的商品没有了。你要说果汁、咖啡、食品附带的商品没有了,这时候商业内部生态链条断掉了,这就是电商的危害。

在这样冲击下百货店,百货出现了变化,运动、服饰这一类东西比例减少。传统购物中心,什么叫现代购物中心?以互联网为基础的,传统购物中心是PC串联,那是过去的。购物中心升级,按照我们高科技都升级。传统购物中心主力店超市的价格已经去了,网上鼠标一点价格便宜,人家可以溢价,你不能溢价。这些内容购物中心也受到了冲击,超市都在缩小精品化。

 市场,市场抓产品的内容没有互联网好,互联网就是个目录,几张照片,没有商品。比如我们家居市场,看到照片很漂亮,到你家的家居可能是个烂家居。但是互联网轻,鼠标一点,照片哗哗一翻,目录式的。传统结合商品尤其是推广能力比较弱,我们三大业态出现了变化以后,购物中心实物商品的缺少,流失商业份额是20%到30%左右。需要服务,服务的消费要增加,情景体验交互,我们处在两个空间了,就像哥伦布找到了新大陆,我们找到新大陆了,网络产生了使我们人类社会两个空间了。一个实体空间物理空间,一个虚拟的网络空间,又出现了一个新大陆,这时候必须要做交互的模式。交互模式是我2008年提出来的,现在叫O2O。

 购物中心转型有一条轨迹,这条轨迹谁?太古里。第一造大盒子,第二到北京做三里屯Village,有一点转型了,有一点情景化了、旅游化了,到成都远洋太古里完全情景化,商旅结合,这就是高端购物中心的转型。

百货转型可能是小型化、精品化,在做百货里面精品不是褒义词,精品是中档商品的意思。如果Burberry、Gucci这些商品称之为时尚商品,价格还要高。出现了城市奥莱的业态,这种业态苏老师下的定义,叫量贩式百货。我也不太同意这个说法,我给他说是奥特莱斯的变异,是另外一种变异,也可以把它称之为叫量贩式购物中心,我更加同意这个观点。好不好?

传统市场正好在梳理,互联网、物联网的概念性,尤其是中国重大国政“一带一路”改革中国商业布局。因为原来往东走,今后要往西走,国家经济为什么增长这么快,除了我们习主席对我们格外青睐之外,还有中国战略经济。因为美国、日本在东南亚给我们设卡子,所以重心发展到南面和西面去带来的经济增长,我们这里各地朋友也好,贵州的朋友也好,要重视我们贵州的战略地位。随着我们中国经济战略变化,有一个重大变化,所以今后会在物联网背景下出现一个物联商贸概念。美国人在干嘛?互联网已经在升级了,要变成物联网。所以这是美国最大战略,中国人没说我们要做物联网,但是我们互联网的融合越来越好,今后物联网里面还会包括什么?3D打印等等这些,无人机送货等等这些都是物联网,所以物联网今后对我们经济刺激很大、很大。这是升级比较典型一个义乌,一个华南城,这两家都在做。

二、消费变化

消费价值观变化,我的取舍买东西,为什么使得我动心去买这个东西,主要是消费主体变化了。有一个统计,家庭出钱最多的人45岁到55岁(男性),这是家里支出用钱的大头。但是商场里面的消费大头是谁?80后、90后。应该说他们都是互联网的原住民,我们是互联网的移民,我们从一个很落后的星球上移到物联网的星球上来了,突然之间怎么玩鼠标,怎么网购,怎么用微信说话,我也把微信玩得蛮好,大家都是通过微信这种海内存知己,天涯若比邻的手段进行交流了。把全中国甚至于全世界的朋友,法国、瑞士等等都能经常在一起交流。

消费主体变化变成80后、90后以后,消费主体第一交易普及率比较高,第二是衣食无忧的一代,第三玩心更重,第四消费顾虑更少。他没受过穷,追求生活的品质,追求情调,追求体验,追求趣味。因为我们这一代人受的教育价格要便宜,但是他们没有这个概念。

第二问题消费变化,中国已经从小康消费N个系数40%下降到30%几,像上海达到30%以下了,很多城市都是30%几。40%以上、40%左右属于小康消费,应该将近30%了,已经达到了东南亚甚至欧洲的落后国家这个水平了。上海的水平已经达到比罗马尼亚要高,相当于西班牙这样一个生活水准。这个水准是可比的商品的价格,别看你收入高,我们补一个牙齿现在也贵,一两千块钱。人家补一个牙齿五六千块钱,但是同类商品比较出来的生活水准。

  N个系数出来以后,消费绝大多数转型了,过去是讲究吃穿,现在坐在这里我看看出了饭店、酒店的服务员他们在撞衫,我看这里没有人撞衫了,没有必要通过衣服来体现我的身份。但是为了欢迎我们贵阳的朋友,我把T恤全掉了,换了一个衬衫,对大家表示一种欢迎。

 没有人需要通过衣服来表现自己,尤其是吃,吃已经变成一种灾难了,一个是被动吃,你请我,我请你。第二是我们的饮食结构,脂肪、奶类、糖类等等大量吃多了以后,我们都有病了,三高(胆固醇高、血压高、血脂高)危害我们身体了。这些原因我们消费从过去穿着为主题的,为主要方向的今后生活消费,大家都知道我们现在生活消费里面支出最大的是什么?超过住房甚至于,大家知道是什么吗?我们中国平均下来消费最高的旅游,旅游消费支出最大。家庭平时旅游消费支出最大,休闲、健康、教育、体验、化妆今后是我们的消费支出大头。这是我们消费价值变化。

第二时间消费,打发时间。时间没地方去,怎么来用。大家都在上班,我听鼠标,听鼠标有规律的,可能在打牌,可能在翻网页找商品,没有规律的,可能在思考,可能在工作。现在鼠标点来点去,你不知道点的公的还是点的私的。我们中国人从1995年开始,工作时间一点一点下降,直到今天为止,实际平均工作时间是多少?150天。包括你上班时间里面的干私活都扣掉,150天。一年多少天?200多天都在为私人的事情。

互联网出现了一个全系,每日每刻每个空间里面都在渗透里,这个时候出现了我们这次的歌谣之行,我给它临时起个名字叫歌谣之行,因为贵州山多,山多的地方歌谣多,歌谣多我们到这里来边旅行边工作,边商务,边交流,是不是?歌谣之行,我们也歌谣发言。这样一来时间的渗透,网络对时间的渗透。我们要消磨时间,用掉时间,商务和工作各方面分不开了,我们需要时间消费。

第三经济转型,我们国家三架马车(出口、基建、消费)有一匹老马奔不动,那就是消费。现在出口商品出不动了,我们这个年代又摊了一位不能干的总理,我们中国要把落后的产能送出去,这个话能讲吗?不能讲。所以外国不接受你这个东西,你的外贸出口受阻,必须来挖自己的金矿。老百姓的消费要慢慢释放,有一种药叫缓放型,也必须慢慢释放。你要解决就业问题,你要解决医疗问题,你要解决住房问题,这三个问题你解决了,大家才敢掏钱,是不是?缓释型的,跟不上。我们总的来说国家在把内部经济转型转到消费上来,他会给你解决,比如医疗不管怎么样,总是费用给你报销,大病的保险国家来出钱,使你慢慢慢慢放开。

第四问题反腐,首先抓公务员,今天这里有很多老板,你身上穿的品牌LOGO,穿得太好了,公务员在那边不能穿,眼睛看着你,有点酸溜溜的。公务员不敢穿,公务员是我们社会的精英,他不敢穿,老板不敢穿,我们普通员工去和老板比什么颜值高?没必要。我们也不敢穿,所以奢侈品一年里面或多或少都在下降,下降比例2%到16%。国际奢侈品很多开始在收缩中国门店的开发。

以上是消费方面的变化。

三、业态升级

 业态升级的排序不是电商改变了我们商业地产,是消费改变了我们商业地产。大家都以为马了个云这么厉害,不是马了个云厉害,是时代造就了他,大家知道了吧?如果我们现在粮食供应饭都吃不饱,你还会到互联网上买东西,还会有商品出来交易吗?都限购了,因为我们商品过剩,老百姓有钱,这两个要素,需要流通充裕,这时候电商效果就出来了。

 第一,消费。消费能力有了。

 第二,商业的竞争。三大关键,第一关键生产充裕,第二通道充裕,第三品牌影响力,这几个东西商业竞争。第四才是马云的科技创新,他是建立在这个通道上的,没有这个东西白谈了。

 我们讲一下商业内部竞争,主要我们中国商品产能过剩,现在供给侧,我感觉又错了。什么叫供给侧?消费一直存在,制造的商品也在,由于你没有保障,大家不敢消费。供给侧你要怎么调整?不是供给层的问题,不是我们要淘汰产能的问题,要优化产能,提升我们的产能质量,钢铁我们生产出能替代德国克虏伯的钢铁,我们国家有很多地方很遗憾,总理为什么没让我去当。真的,李克强一上台,我就批评他,大家这里可以给我证明的很多,他一上台就知道这个人不行,纸上谈兵。批评政府可以,批评克强小强可以,但是不要批评近平同志,不要批评党。商业的产能过剩了,商业地产过剩。

第三促销的手段单一了,过去把我们当做傻瓜,价格买的低走到极限了。

第四外部竞争,进口商品大量进来了,渠道很多,一个关税降低,第二网购,海淘。进口商品进来以后,伴随着促销手段不一样,后期服务不一样,所以它改变了商业。我们要和它竞争,竞争要跟上外国人的水平,这些问题都出现了,这是第二个问题出现了我们的业态要升级,消费转型、科技转型,所以业态内部的商业竞争,你必须要升级。

 第三科技,有了电话就有电话的销售,有了电视,电视销售现在还在,网上电视上面买东西。有了计算机PC,就有了上一代的购物中心,可以做POSS机,可以刷卡等等这些东西。网络在当代的物流配合下,对传统商业冲击更大了。2015年我给马云起个名字,他是世界上零售业态结构商,大家懂不懂?他创造了这个行业的一个结构,所以各种各样的店,各种各样的业态,他比业态还大,我们要给他起个名字叫做行业结构商,大家理解吧?新编的名词,你们第一次听到马云是干嘛的?他是虚拟空间里面的零售结构商,他制造了这个行业的结构。他的交易额是多少?3.6万亿。什么概念?我们国家零售商品11%在他的旗下各种各样平台上进行交易。

 科技革命对商业的影响比历史上任何一次还要巨大,我在看《第三次零售革命》的时候,当时感觉很玄乎,大概三年前看的,很玄乎。比如说移动互联、物联网、社交媒体、大数据、快速支付、场景革命。未来谁看你的新闻,今后如果大家在下面听我的课,如果我是商人,听我的课,我付钱给你们,大家理解了吧?这就是互联网时代免费经济的基础。这些东西必须要跟上互联网的时代需求,你在另外一个空间里面也有你的投影。

最近阿里巴巴倒过来参股苏宁,倒过来很多京东什么都和永辉超市联合了,互联网从两个翅膀开始要变成一个发动机了,大家记住我今天讲的话。互联网和传统商业从两个翅膀开始变成一个发动机,从鸟变成飞机了,它是一种融合体了,线上线下要互动。

短短三四年里面出现融合了,未来没有什么电商,也没有传统商业,现代商业你网上的投影,线下的实体必须融合在一起,这就是未来商业,没有什么纯电商了。未来马云就要消灭掉了,他是一个特殊时期的特殊产物。他可能对境外影响很大,但是在境内逐渐逐渐每家人家都会有自己的网络,所以今后会成为一个公共网络。谁做?国家做,智慧城市、智慧国家要上升到这个事情,什么时候消失?不知道。单纯的这种网络不和实体经济接触的这些网络,会变得很虚。什么东西决定的?物流成本。社会化物流成本才能降低成本,专递价格贵,大家听懂没有?物流成本是限制我们电子商务发展的。

 今后还有未来大量人文学科在我们商业地产里面应用,比如心理学、美学、行为学、环境学、环境行为学、人文地理、零售学、消费心理学、行为经济学、行为美学,我们还要创造一个学问,社会美学。我们现在讲最粗俗的话,颜值要高,逼格要高,这就叫社会美学,这是互联网时代…

 我经常在讲,高总上次我跟你讲课的时候讲建筑为谁设计?为摄影师为设计。旅游景点为谁开发?为摄影而开发。通过微信、通过互联网传播出去,一看好看,大家都来了。这就是我们今后做商业,做旅游景点核心理念。

这些人文学科都会进步,我们中国这个地方很落后,这里有孩子要读书,到国外读心理学、美学,这些学问读了以后和建筑、艺术结合在一起,我们中国提出创意产业,是无根无源的,创意要有根有源。

四、市场剧变

1999年国家出台政策,谁投资谁得益,商业地产政策上放开了,商业地产政策的合法合规这是《物权法》中国政策比权大,比法律大,所以出现了这个情况。商业地产进入启动期。

2002年有一句话传遍了中国大江南北,叫一铺养三代,大家知道吗?看过的举举手。谁写的?文章出名了,人不出名,主要人太丑,自己知道。商业地产进入了新契机,2008年出台以后商业地产开始遇冷,2008年还没走出来,国家4万亿出台了,房地产市场一下子回暖了。回暖以后出现了第二次启动,市场周期还没走完,我们一讲市场周期,周期四个点,大家知道吧?还没有到死亡点,没有反弹上来,降到半道又把它拉上来了。

 2015年是个标志,也就是阿尔达真正成立的原因。我和粱总三四年前就深入聊,等那个机遇点,商业地产轻资产化,靠运营和资本运作,这就是阿尔达发展的基础。商业地产造房子大家都会,规划不一定你会,但是轻资产化,所以阿尔达2015年成立。

 成立以后中国商业地产市场明确了重资产,而且要强去化,强去化以后商业地产变成了各地政府的包袱,商业地产从量变到质变了,原来可以做的市场,局部市场再讨论。商业地产不是一个可以移动的东西,它不移动,服务一个区域,所以有区域市场。总的市场质变了,过剩。我见到过最夸张的一个城市,大概15万人183万商业地产。

我估计这个数据要院长来论证,我估计中国商业地产超配多少?100%以上,我们只要1.5到1.8,它至少是3到3.5。真的,我走遍了中国大江南北,山山水水,各种各样的城市,一问都超,一问都超。

商业地产乱了以后,多了以后,国家地方政府和中央政府出现了政策有一些冲突。比如上海刚出台政策什么80%持有,这是第一个问题,中央要强去化。

 第二个问题两年营改增叫你抵扣,抵扣以后出现的问题是什么。还有营改增以后运营商他的税收怎么来计算,怎么和我们开发商11%税收方面,这问题有机会再深入聊。等我也弄明白了,结合一个项目把税收算出来,收费多少,小额3%多少,5%多少,6%多少,11%多少,这样合理纳税怎么来做。所以今天税收这个事情,因为国家有一个纳入可抵扣的东西,条文不清楚,所以这个东西讲不清楚。

来自:新思维的脚步(姜新国)

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